房地产全面洗牌后如何走 ？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭 ，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来 。

　　近日来 ，碧桂园 、中国恒大 、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团 、新城控股等多家房企掌舵者 ，均通过新年致辞的方式，总结2022年 的工作 、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这 是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别 是应对此次行业危机 的经验和教训......积极探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存 的一年 。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展 的势能 ，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年 的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上 ，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台 ，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力 ，房住不炒 、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年 ，房地产行业经历了前所未有 的缩表周期 。

　　中指研究院数据显示 ，2022年我国新房 、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月 ，新房连续下跌6个月 ，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡 。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平 。12月 ，重点100城成交面积小幅回升 ，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成 ，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资 的寒意依然未退 。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元 ，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨 。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去 的2022年 ，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有 的挑战，在至暗中艰难求索 。同时 ，2022年也是行业加速寻找破局之道 、重塑信心 的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示 ，对于房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外 、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代 。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上” ，趋势转折 、市场收缩、格局重塑 。

　　五矿地产董事长何剑波表示 ，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整 、市场信心不足等叠加因素影响 ，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房 ，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付 的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时 ，集团融资渠道保持畅通 ，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称 ，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼 的关键年 ，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务 ，偿还各种债务 、化解风险。”

　　李欣称 ，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元 。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临 的艰难处境 ，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道 ，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出 ，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系 ，在解决保交付项目 、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题 。

　　信贷资金 是房企最主要的融资构成，也 是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型 。自从“金融支持16条”发布实施以来 ，据不完全统计 ，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神 ，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元 。

　　在发债融资方面 ，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地 ，目前已有越来越多 的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后 ，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州 、成都、西安等城市优化购房政策 ，12月初厦门 、南京、武汉 、合肥等二线城市加入放松需求端政策 的队伍后，佛山 、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放 的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风 ，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战 。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存 的一年 。唯有齐心协力 ，发扬进取精神，锻造高效有活力 的组织队伍，优化经营能力 ，提升财务安全意识 ，方能蓄积可持续发展 的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出 ，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场 ，夯实住宅开发 、城市更新 、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务 的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任 ，增强队伍活力 。

　　朱静表示 ，新的一年 ，房住不炒 、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然 是中国经济增长的最大内生动力。同时 ，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎 ：整体 的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌” 的心态会持续观望 ；地产行业供应链 的信用体系重构需要更长 的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目 ，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面 ，2022年全国商品房销售额告别过去七年 的连续增长 ，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落 ，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来 的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车” 的一、两年之内 ，也会采取灵活手段，适当调整发展速度 ，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训 ，坚持以客户为中心 ，以市场为导向，加强组织和人才建设 ，探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产 。同时，全面提升产品和服务质量 ，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给 、多渠道保障、租购并举 的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租 、产业地产等新兴业务发展 ，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战 ，积极、审慎、高效推进收并购 ；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力 的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

“二创”短视频如何与影视原作和谐共处******

　　作者 ：张歌东（中国传媒大学动画与数字艺术学院教授 、中国电影剪辑学会短片短视频艺术委员会主任）

　　近年来，影视剪辑类短视频（俗称“‘二创’短视频”）越来越受到人们的欢迎。这些短视频节奏明快 、剪辑手法新颖 ，受到短视频用户 的青睐。不过，由“二创”短视频引发的版权争议日益突出。哪些“二创”短视频属于独创性作品 ？二度创作中，对原作品合理使用的边界在哪里 ？如何在尊重版权 的前提下，发挥剪辑艺术 的魅力 ，让“二创”短视频良性发展 ？如何建立起符合网络时代要求 的版权授予机制？这些都 是亟待解决的现实问题。

　　从艺术创作角度来看 ，“二创”短视频有多种类型，既有简单粗暴 的切条，如“剪刀手”视频，也有融入了UP主 的自我理解 、加工 、评论的类型 ，如故事改编 、电影解说、主题混剪、视频人物志 、视频影评等 ，不同类型 的“二创”短视频，“独创性”的成分相差很大。

　　因此 ，版权机制要在“二创”短视频中发挥作用，就应先厘清“二创”对原作品合理使用 的边界。笔者认为，应从视频 的剪辑程度、音频 的改编程度、主题的改编程度、故事的改编程度等几个维度设定一个“二创指数”来判断到底是创作还 是抄袭。其中 的关键 是，作者对影视原片素材的二度创作有无“创造性转化” ，对影视原作的剪辑与改编有无“创新性发展” 。因此 ，面对网络视听快速发展的现实，为推动短视频行业健康发展 ，在尊重版权的前提下 ，一方面应继续发挥剪辑艺术的长处，另一方面也应优化版权生态，构建起适合互联网时代的版权机制。

　　“二创”短视频迎合了移动互联网时代人们碎片化的阅读习惯 。这种“二创”作品在满足人们文化娱乐需求的同时 ，可能会削弱影视作品的完整性及艺术性。一些观众在观看了几分钟 的电影介绍、解说、评论后，觉得没有必要再看原作，这也可能会对原作 的市场收益造成影响。

　　但在笔者看来 ，我们不必将“二创”短视频与影视原作完全对立起来。对一般观众而言，他们观看的影视作品数量有限，“二创”短视频正好为其提供了“浏览器+文章摘要”。一些观众以往没看过相关作品，通过“二创”短视频对原作产生了兴趣 ，接着主动欣赏原作 。在此情形下，“二创”短视频能够为原作迅速积累起口碑 ，产生“自来水”效应 。现实中 ，我们经常遇到这样的例子。一些中小成本电影，艺术质量不错，但囿于经费限制 ，没有进行大规模宣发，很多观众起初并不了解 ，但在“二创”短视频的接力传播下，观众知道了影片并主动走进影院 。其实 ，对观众来说 ，大家更希望“二创”短视频，能够与影视艺术形成某种程度的跨媒介、跨平台互动 ，那样能够丰富影视产品 的类型 。

　　从发展 的眼光看 ，“二创”短视频与影视原作的传播并非“此消彼长” 的零和博弈 。“二创”短视频与影视作品的宣传营销应该形成良性互动，建立起适应媒介融合 的影视传播体系。以电影宣发为例，随着传播渠道 的变化 ，很多传统视频物料 的传播效能在不断下降。在新 的传播环境下 ，电影的宣发营销，完全可以利用短视频 的形式来实现更好 的传播效果 。比如，宣发公司可以与数以百万计 的“游击队”UP主合作，在影视剪辑 、逻辑把握、亮点选取、用户心理理解等方面形成合力 ，最大化地扩大影片的影响力 。

　　以人工智能为代表的技术创新时代已经到来，文化产品的创作手段面临着跨维度变革 ，如近年来兴起的AI写作 、AI绘画等 ，都对传统的版权概念提出了全新的挑战 。在此背景下，“二创”短视频所引发的思考不过 是一个前奏曲 。

　　什么 是短视频 ？只有时长这一个维度吗 ？看待短视频 ，时长 是一个维度 ，但不是唯一的维度 。未来 ，随着短视频作品品质的提高以及硬件技术的发展，短视频的传播将不再囿于移动端，它可能会成为一种广泛存在的娱乐形式。从这个意义上看，“二创”短视频在未来甚至可能会发展成为一种相对独立的作品类型 。

　　着眼于未来，我们非常期望能够构建起适应互联网时代的版权机制 ，在尊重版权、合法合理使用原作 的前提下 ，发挥“二创”短视频剪辑的想象力和创造力，提升其独创性，这也是对影视原作审美价值和情感力量的强化与放大 。同时 ，我们也期待长短视频平台在探索影视内容知识产权使用规范化方面携手同行。

　　我们欣喜地看到 ，业内诸如抖音和爱奇艺这样的长短视频平台已经启动合作 ：爱奇艺将向抖音授权其内容资产中拥有网络传播权及转授权的长视频内容用于短视频创作。在具体操作层面 ，双方对解说 、混剪、拆条等短视频二创形态进行了约定。这种合作 是一次短视频创作者和影视版权方互利共赢的良性互动，是一种顺应互联网和UGC（用户原创内容，即用户将自己原创 的内容通过互联网平台进行展示或者提供给其他用户）大趋势 的双向奔赴 。我们希望这种合作能够形成示范带动作用 ，推动长视频内容知识产权 的规范使用，助力“二创”短视频持续健康发展。

　　《光明日报》（ 2022年12月21日 13版）